Immorenten - FAQs

Wir haben die häufigsten Fragen hier zusammengestellt, damit Sie so schnell wie möglich Antworten auf Ihre Fragen finden.

Für weitere Fragen, nehmen Sie gerne telefonisch oder per E-Mail Kontakt zu uns auf.

Wir helfen Ihnen gerne weiter und freuen uns auf Ihre Anfrage.

1. Welche Rolle übernehmen Sie?

Als Werbepartner für Immobilienservice & Immobilienkonzepte profitieren Sie von unseren Partneranbindungen. Unsere Leistung besteht darin, Sie an richtige Partner weiterzuleiten, die auf die Vermittlung von Immobilien als Kapitalanlagen spezialisiert sind. Durch unsere Branchenkenntnis nutzen wir z.B. mehrere besonders geeignete Bauträger oder Wirtschaftsberatungsunternehmen, die von uns ausgefiltert wurden. Bei Interesse wird ein Kontakt hergestellt, damit Sie nur Immobilien als Kapitalanlagen vorgeschlagen bekommen, die die Kriterien des Konzeptes entsprechen.

2. Werde ich in das Grundbuch eingetragen?

Es handelt sich um einen normalen Kauf einer Wohnimmobilie (notarielle beurkundeter Kaufvertrag). Sie werden selbstverständlich nach Vorschriften der GBO und des BGB ordnungsgemäß als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

3. Kann ich die Immobilie auch wieder verkaufen?

Ein Verkauf ist natürlich jederzeit ohne Probleme möglich. Bedenken sollten Sie allerdings, dass innerhalb einer Zinsbindungsphase ein Verkauf wegen einer eventuell anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung finanziell nicht sinvoll ist.

4. Wie lange dauert es bis die Immobilie abbezahlt ist?

Das kommt auf die anfängliche Tilgungshöhe an. Bei einem Zinssatz in Höhe von 2,5% (rein fiktiv gewählt) und einer anfänglichen Tilgungshöhe von 2% ist ein Darlehen nach 32 Jahren vollständig getilgt.

5. In welcher Stadt stehen die Immobilien?

Die Immobilien befinden sich an wirtschaftlich starken Standorten mit guter Infrastruktur.

6. Gibt es Immobilien in der Nähe von meinem Wohnort?

Maßgeblich für die Wahl des Standorts ist nicht der Wohnort des Erwerbers. Viel mehr spielen wertsteigernde Faktoren eine ausschlaggebende Rolle, insbesondere die wirtschaftlichen und infrastrukturellen Aspekte. Auch wäre das Konzept nicht überall realisierbar.

7. Auf was wird bei der Immobilienwahl Wert gelegt?

Starke Infrastruktur, große Arbeitgeber in der Nähe, Wachstumspotenzial.

8. Gibt es Immobilien in Metropolregionen wie Stuttgart, Hamburg oder München?

In sogenannten A-Lagen sind die Immobilien viel zu teuer und spekulativ und darüberhinaus das Konzept nicht anwendbar (die Eigenleistung wäre um ein vielfaches höher). Eine gute B oder C Lage sorgt für einen günstigen Einkaufspreis und gutes Renditepotenzial.

9. Muss ich nach einem Kauf, selber aktiv werden oder etwas machen?

Nach dem Kauf einer Immobilie ist kaum noch Handlungsbedarf des Käufers vorhanden. Was jedoch vorhanden sein sollte, ist eine gewisse Bereitschaft, sich mit dem Konzept auseinanderzusetzen. Dazu gehört insbesondere auch, nach Wunsch eine etwaige Vollmacht für den Verwalter der Immobilie auszustellen, die Anlage V für die Einkommenssteuer zu beauftragen, dem Mietverwalter das OK für eine Neuvermietung zu geben und ähnlich erforderliche Geschäfte um eine positive Bewirtschaftung der Immobilie zu ermöglichen.

10. Welche Bank finanziert mir die Immobilie?

Meist regionale Banken vor Ort. Diese haben das Objekt auch begutachtet und eingewertet.

11. Kann ich meine Hausbank oder Finanzierungsmakler für die Finanzierung beauftragen?

Grundsätzlich ja, meist wird dies jedoch etwas komplizierter, da diese Banken das Objekt nicht kennen, aber die Möglichkeit besteht selbstverständlich.

12. Wie hoch sind die Bankzinsen?

Das ist stets Bonitätsabhängig und wird im Einzelfall entschieden.

13. Darf ich die Wohnung irgendwann selber zu privaten Zwecken nutzen (Eigenbedarf)?

Theoretisch ist das möglich. Allerdings sollte man eine Kapitalanlage und eine Immobilie als Eigennutz nicht in eine Immobilie vermengen. Beide Aspekte in ein und der selben Immobilie zu realisieren ist zumeist unwirtschaftlich und entspricht nicht dem Konzept. Zudem wird die Immobilie zumeist wohl in einer anderen Stadt stehen als im Wohnort.

14. Was ist in der Mietverwaltung und Hausverwaltung alles inkludiert?

Die Hausverwaltung betreut das Objekt technisch und kaufmännisch. Die Mietverwaltung regelt alle anfallenden mietadministratorischen Abläufe. Unter anderem die Inkassoüberwachung, ggf. das Mahnwesen, eine effektive Mietanpassung, sowie Anschlussvermietungen inklusive eines vermieterfreundlichen Mietvertrages und der Wohnungsübergabe. Durch diese beiden Verwaltungen, wird eine optimale und dauerhafte Betreuung durch Fachleute mit der erforderlichen Expertise gewährleistet.

15. Brauche ich wirklich keinen Cent Eigenkapital?

Grundsätzlich nein. Eine verbindliche Aussage wird jedoch stets erst nach der Einwertung der begleitenden Bank gegeben.

16. Kann ich trotzdem Eigenkapital einbringen?

Auf Wunsch des Investors ist die Einbringung des Eigenkapitals natürlich möglich.

17. Kann ich die Eigenleistung erhöhen?

Ja, dies ist durch sogenannte Sondertilgungen möglich.

18. Wie hoch ist die Mietrendite?

Das kommt immer auf den Einzelfall an. Als Faustformel gehen Sie bitte davon aus, dass Sie eine anfängliche monatliche Zuzahlung von ca. 100 € pro 100.000 € Kaufsumme haben (inklusive Tilgung, Zinsen, Hausverwaltung und Mietverwaltung).

19. Kann ich die vorgeschlagenen Immobilien besichtigen?

Das ist selbstverständlich möglich und von unserer Seite her sogar erwünscht.

20. Kann ich mich selber um die Hausverwaltung oder Mietverwaltung kümmern?

Nein, diese ist immer in der Immobilie schon bestellt (z.B. durch die Eigentümergesellschaft). Auch wird diese kaum verlangt, da die Immobilie meistens in einer anderen Stadt liegt.

21. Muss ich an den Eigentümerversammlungen selber teilnehmen?

Nein, es kann auch eine Vollmacht z. B. an den Verwalter erstellt werden (ist empfehlenswert).

22. Mit wem kommt der Vertrag zustande?

Sie gehen mit uns keinen Vertrag ein. Erst nach einer erfolgreichen Vermittlung und Erwerb einer Immobilie kommen durch Dritte folgende Verträge zustande:
– Auf der einen Seite kommt ein Darlehensvertrag mit der Bank zur Gewährleistung der Finanzierung zustande.
– Außerdem kommt ein Kaufvertrag über die Immobilie mit dem Verkäufer (z.B. Bauträger) zustande, welcher der notariellen Form bedarf.
– Durch Eintritt in die Wohneigentümergemeinschaft entsteht außerdem ein obligatorischer Hausverwaltervertrag und seperat ein Mietverwaltervertrag.
– Zusätzlich kann eine Mietpoolvereinbarung (zur Absicherung der Miete) oder eine Mietschutz-Police bei einer Versicherung abgeschlossen werden.

23. Muss ich Ihnen oder einem anderen Unternehmen bei Abschluss eines Kaufvertrages eine zusätzliche Provision bezahlen?

Für Sie fällt weder gegenüber uns, noch gegenüber einer anderen Schnittstelle eine Gebühr an. Zu ihrem Verständnis und zur Transparenz: Wir erhalten unsere Courtage für die Werbung und andere Unternehmen wie Beratungsgesellschaften, Wirtschaftsunternehmen usw. erhalten die Courtage von den Bauträger (die Bezahlung wird auf Erfolgsbasis durch Dritte erfolgt). Es entstehen Ihnen also nie zusätzliche Kosten, was natürlich auch ein Vorteil für Sie ist.

24. Welche Voraussetzungen müssen für eine 100% Finanzierung (oder 110% Finanzierung inklusive Nebenkosten) vorliegen?

Ausreichende Bonität.

25. Was passiert wenn Renovierungen bezüglich der ganzen Immobilie anstehen, wie Heizung, Dach oder Sanitär?

Alles was in den Bereich der WEG fällt, wird durch die Instandhaltungsrücklagen bezahlt und durch den Hausverwalter geregelt. Alle Reparaturen die innerhalb des Sondereigentums anfallen, müssen durch den jeweiligen Eigentümer bzw. Mieter (bei entsprechender Klausel im Mietvertrag) übernommen werden. Bei einer entsprechenden Schönheitsreparaturenklausel im jeweiligen Mietvertrag, werden insbesondere kleinere Werktätigkeiten übernommen. Meist werden jedoch auch Arbeiten wie Tapete, Streichen, Bodenbelag vom Neumieter übernommen, lediglich Arbeiten wie im Sanitärbereich kommen auf den Eigentümer zu. Ein Bad sollte demnach bei Kauf in einem akzeptablen Zustand sein.

26. Was passiert, wenn der Mieter etwas in der Wohnung beschädigt?

Für solche Fälle ist die Kaution, welche vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses entrichtet wird, von Bedeutung. Zudem müssen Mieter eine Mieterhaftpflicht-Versicherung nachweisen, welche für Beschädigungen welche der Mieter versehentlich und schuldhaft verursacht ersetzt.

27. Was passiert wenn die Wohnung leer steht und keine neuen Mieter gefunden werden?

Das Risiko von Leerstand an einem guten Standort ist verschwindet gering. Derzeit haben Wohnungen bei einer Neuvermietung bis zu 100 Bewerber pro Wohnung. Bei einem Mietpool wäre eine Wohnung sogar bei einem etwaigen Leerstand abgesichert. Ferner kann durch eine zusätzliche Mietversicherung ein solcher Fall abgesichert werden, indem bei einem möglichen Leerstand der entsprechende Mietausfall vollumfänglich abgesichert wird (Garantielösung).

28. Was passiert bei einem Überschuss der Miete (z.B. nach 15 Jahren wenn wenn konstant die Miete angepasst wird)? Wer bekommt diese ausgezahlt?

Jeder Ertrag kommt dem Eigentümer zugute.

29. Kann ich den Preis einer Konzept Immobilie verhandeln?

Leider nein. Die Preise der Immobilien sind von den Bauträgern festgeschrieben. Meistens sind die angebotenen neuen Immobilien, die frisch auf den Markt kommen auch innerhalb wenigen Wochen bereits komplett reserviert.

30. Handelt es sich hier um eine Investition in ein Gemeinschaftseigentum, Pool oder Immobilienfond?

Nein, sie erwerben hier eine normale Wohneinheit, eine normale Wohnimmobilie die bei Abschluss noteriell beurkundet wird.

31. Sind die Wohnungen vermietet?

Ja, die meisten Wohnungen sind bereits beim Ewerb der Immobilie vermietet.

32. Handelt es sich hier um Mietkauf?

Nein, bei einem Mietkauf wird das Mietobjekt dem Mieter zum Erwerb angeboten. Das ist hier nicht der Fall, da Mieter und Eigentümer hier immer 2 verschiedene Parteien sind.

33. Müssen für die Mieteinnahmen zusätzlich Steuern bezahlt werden?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwerben, können sich Steuervorteile ergeben. Wenn Sie Steuerfragen haben, konsultieren Sie bitte immer zur Beratung Ihren Steuerberater, da wir Ihnen hier keine Antwort geben dürfen.

34. Kann ich die Immobilie ohne Fremdfinanzierung erwerben?

Wenn das erwünscht sein sollte, ist das natürlich möglich.

35. Kann ich mehrere Immobilien kaufen?

Bei ausreichender Bonität ist eine Investition in mehrere Immobilien gleichzeitig möglich. Erfahrungsgemäß bleibt es bei zahlreichen Investoren oft nicht bei einer Immobilie.

36. Sind Immobilien in meinem Wohnort oder naher Umgebung vorhanden?

Eine ortsgebundene Suche nach Immobilien ist leider nicht möglich. Es wäre eher ein Zufall, wenn die Immobilie in der Nähe vom Wohnort wäre. Ziel dieses Konzeptes ist es aber auch nicht, eine Wohnung in einer Nachbarsregion zu erwerben, sondern Immobilien zu suchen die, die die Kriterien des Konzeptes erfüllen (bei Wunsch 100% Finanzierung, hohe Rendite, integrierte Hausverwaltung, integrierte Mietverwaltung, eventuelle Mietversicherung usw.). Diese Bedingungen lassen sich nicht überall erfüllen.

37. Kann ich als Student, Hausfrau oder Arbeitloser in eine Immobilie investieren, wenn ich die Eigenleistung bezahlen kann?

Das ist aufgrund der Fremdfinanzierung durch eine Bank leider nicht möglich. Banken stellen bestimmte Voraussetzungen an den Darlehensnehmer eines Darlehensvertrages. Dazu gehört unter anderem auch ein fester Arbeitsvertrag ohne Befristung, sowie ein regelmäßiges Einkommen. Da dieser Darlehensvertrag für den Erwerb unerlässlich ist, scheiden diese Gruppen leider aus.

38. Wieviel muss ich mindestens verdienen um in eine Immobilie investieren zu können? Wie hoch ist das Mindesteinkommen?

Die Untergrenze des Nettoeinkommens liegt bei ca. € 1.800,00 für eine Investition in eine Kapitalanlage. Diese wird durch die aktuellen Wohnkreditrichtlinien EU-weit geregelt. Bei sehr viel Eigenkapital kann das auch mal etwas abweichen.

39. Wie lange ist die Zinsbindungsphase und wie sieht die Anschlussfinanzierung aus?

Das ist abhängig von ihrem Wunsch, ihrer Bonität und wird individuell festgelegt.

40. Wo ist der Haken?

Wir haben dieses Konzept nicht erfunden. Immobilieninvestoren verwirklichen dieses Konzept bereits seit Jahrzenten. Vielleicht wohnen Sie selber in einer solchen Wohnung, in der Sie den Eigentümer nie persönlich antrafen und dieser von großer Entfernung aus seine Immobilie professionell verwalten lässt. Wir geben Ihnen hier die Möglichkeit sich zu informieren und bei Interesse leiten wir Sie zu den geeignenten Partner weiter. Hier geht es um Immobilien, die von Banken finanziert und noteriell beurkundet werden. Durch die Vielzahl der involvierten Parteien, die ihre jeweilige Expertise unabhänig voneinander einbringen (Notar, Bank, Investor, Verkäufer, Käufer, Bauträger usw.), liegt eine Seriösitat bereits auf der Hand.

41. Für wen sind solche Immobilien geeignet?

Für Investoren, die alles voll automatisert laufen lassen wollen und insbesondere das Minimumprinzip verfolgen.

42. Für wen sind solche Immobilien nicht geeignet?

Für Investoren die mit der Immobilie verbundenen Angelegenheiten alles selber in die Hand nehmen wollen. Außerdem ist das Konzept nicht geeignet für Investoren, die ausschließlich Immobilien in Ihrem eigenen Wohnort suchen.

43. Wer sind die Verkäufer der Immobilien?

Unterschiedliche Bauträger und Initiatoren, welche auf Konzeptionen für Kapitalanleger spezialisiert sind. Das bedeutet, dass nicht nur die Lage entscheidend ist, sondern dass am besten das komplette Haus entsprechend für diese Konzeptionen aufbereitet wird und das Rundum-Sorglos Paket angeboten werden kann (z.B. dass die einzelnen Einheiten nur Kapitalanleger gehören, damit keine Interessenkonflikte mit Selbstnutzer entstehen können).

44. Können wir Sie besuchen?

Selbstverständlich können Sie uns besuchen. Dafür reicht es aus, wenn Sie mit uns einen Termin vereinbaren. Bei einer Wohnungsbesichtigung ist ein Treffen, mit der Person die perspektivisch Ihr Ansprechpartner sein wird und sie betreut immer gegeben.

45. Wer sind die Partner?

Wirtschaftsberatungsgessellschaften, Wohngesellschaften, Bauträger, Fonds, Maklergesellschaften, Erbgemeinschaften, Pensionsgesellschaften, Banken, Initiatoren welche auf Konzeptionen für Kapitalanleger spezialisiert sind u.v.m.

46. Sind 100 Euro im Monat realistisch?

Würde die Bank, bei einer 100 Prozent Finanzierung, z.B. inklusive Deckung der kompletten Hauserwerbnebenkosten mitmachen, wenn das Konzept nicht komplett stimmen würde? Würde die Bank mitmachen, wenn die Immobilie nicht geeignet wäre? Als Faustregel, gehen wir von 100 Euro Eigenleistung pro 100.000 Euro Finanzierung aus. Es wird jedoch für jeden Investor, individuell berechnet, wie hoch die Eigenleistung, inklusive aller Kosten pro Monat beträgt. Daher ist diese Zahl natürlich nicht in Stein gemeiselt. Am Ende entscheidet immer die Bank.

47. Wie berechnet sich die effektive Eigenleistung?

Einnahme (Miete + Steuerersparnis Abschreibung) – Ausgabe (Banktilgung, Zinsen, Instanhaltungsrücklagen, Hausverwaltung, Mietverwaltung, Hausgeld)
= Eigenleistung

Bei einer Investition von 100.000 Euro kann von einer Eigenleistung von 100 Euro ausgegangen werden (bei 200.000 Euro wäre demnach die Eigenleistung bei 200 Euro). Bei einer höheren Eigenleistung werden meistens die Immobilien garnicht angeboten, da die Kriterien des Konzeptes nicht erfüllt werden.

48. Kann ich ein Expose haben?

Theoretisch besteht die Möglichkeit für Sie, ein Expose zu erhalten. Jedoch ist das in diesem Fall weniger sinnvoll. Wir verfolgen keine Maklerziele, welchen es nicht von Bedeutung ist, welche Immobilie Sie erwerben. Hier bekommen Sie individuell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Immobilien angeboten, die die Kriterien des Konzeptes erfüllen (natürlich dann auch ein Expose). Es macht daher unter anderem keinen Sinn, einem Investor eine deutlich teurere Immobilie durch ein Expose zukommen zu lassen, als dieser tatsächlich finanzieren will und kann. Wenn Sie lediglich in Neubauten investieren wollen, so macht es keinen Sinn, Ihnen Pflegeimmobilien oder Bestandsimmobilien zu senden. Daher ist bei Interesse immer ein Telefonat mit einem Partner erstmal sinnvoll um ihnen danach, auf ihre Bedürfnisse, Verhältnisse und Wünsche geeignete Exposes zukommen zu lassen.

49. Ich habe Interesse an Ihrem Konzept. Wie ist mein weiteres Vorgehen?

1. Ihr erster Schritt ist die Vereinbarung eines Telefontermins mit uns um die ersten Fragen zu klären und ein Kennenlernen zu ermöglichen.
2. Bei weiterem Interesse erfolgt eine objektive Prüfung ob eine Investition möglich ist.
3. Im dritten Schritt erfolgt die Weiterleitung an einen Partner, der sich mit Ihnen in Verbindung setzen und Ihnen eine auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnittene Immobilie anbieten wird. Hier erhalten Sie Angebote, Exposes und auch eine Berechnung Ihrer monatlichen Eigenleistung für die spezifische Immobilie.
4. Bei weiterem Interesse an einer Immobilie erfolgt dann eine Einreichung Ihrer Bonitätsunterlagen.
5. Im fünften Schritt erfolgt eine Einwertung eines neutralen Finanzierers, zumeist einer Bank, um die Voraussetzungen für ein Darlehen zu prüfen.
6. Anschließend wird die Wohnung durch den Interessenten besichtigt. Das kann auch bereits nach Schritt 3 erfolgen, je nach Belieben des Investors.
7. Im siebten Schritt wird die Wohnung bei Interesse danach reserviert.
8. Die Bank wird im achten Schritt einen Darlehensvertrag erstellen, welche Ihre Finanzierung gewährleistet.
9. Anschließend wird der Kaufvertrag am Ende durch einen Termin bei einem Notar notariell beurkundet, um die gesetzlich vorgeschrieben Form zu wahren und die Eintragung ins Grundbuch zu gewährleisten.

Newsletter (nur 1 x pro Monat)

Möchten Sie Informationen erhalten?
Dann melden Sie sich kostenlos bei uns im Newsletter an.